“退租率达15%”,中小机构难以为继的黑暗四月

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“我们目前在北上广深运营的17个教育综合体项目,平均退租率达到了15%。”某教育综合体创业者李深向多知网透露,“能够按时交房租的,仅有一半,其它的都有拖租情况出现。”

店面有没有法律方面的纠纷,店面产权拥有者是谁,是否有被银行或法院扣押或被其它机构拍卖等,以避租房期间产权有纠纷;如果谁转租给你,需要弄清租他是否直接和产权方签约,他租房的具体起始时间,租金等

疫情爆发后,培训机构线下复课按下暂停键,使得5月成为很多中小机构生命线的极限值。而到4月下旬,已经有很多中小机构“触底”。

店面有没有法律方面的纠纷,店面产权拥有者是谁,是否有被银行或法院扣押或被其它机构拍卖等,以避租房期间产权有纠纷;如果谁转租给你,需要弄清楚他是否直接和产权方签约,他租房的具体起始时间,租金等

受校外培训机构整顿等因素影响,据企查查统计,2019年至少有1.2万家教育机构关停。进入2020年,疫情黑天鹅更是引发了中小机构的退租关店高峰。

2015年初,据权威机构统计,购买钢琴两年后的家庭,78%的用户,因为各种原因钢琴搁置在家,基本闲置;15%的用户,因为长时间不使用,送给亲朋好友;4%的用户,因为种种情况把钢琴转让交易;3%的用户,其他

“2月份还是大家观望的时期,进入3月,尤其是3月下旬到现在,我们运营的教育综合体出现了一个退租的小高峰。”李深说道。

房产中介行业里的封盘指的是对特定房源(优质房源、独家代理房源、已交定金房源等)进行保护的一种操作方式,让其他经纪人无法编辑和查看重要信息(电话号码、楼栋号等),这样做可以避免特定房源的

房租、人力,是教培机构需要承担的两大项支出成本。无数中小机构被房租拖垮,没被拖垮的,要想节流保命,除了降薪裁员之外便也只能从房租这一项入手。

01中小机构退租换租高峰出现

“海淀黄庄地铁站出来的那个楼‘新中关大厦’,以前租金都是每平米在12块以上,现在很多业主的心理预期都是每平米9块、10块也能接受。”海淀黄庄某写字楼招租经理董磊说。“虽然租金降下来了,但是教培机构该退租的还是退租。”

据了解,新中关大厦的教育机构,以留学、一对一培训为主。疫情爆发后,新中关大厦多家教培机构选择了将租用面积缩小,比如原本租了500平,现在直接换成了300平,还有的在租期到期后,直接搬到了附近租金比较便宜的地方。

不仅仅是新中关大厦,号称“海淀黄庄中心”的银网中心,年后退租的面积也已经达到了1000平。另一名招租经理告诉多知网,租金在每平米5块钱左右的恒润国际大厦,年后也已经有2家教育机构搬走了。

事实上,早在2018年11月,北京市教委下发《民办教育培训机构办学标准(暂行)》通知明确指出,教育机构的办学场所,建筑面积应大于300平方米(不含300平方米)后,楼层要在三层以下,海淀黄庄就曾上演过一场教培机构大撤离。

如今,北京仍然保持一级响应机制防控疫情,对于管控尤为严格。

据银网中心一位工作人员透露,目前物业对所有企业进行管控,但是教育企业和科技企业,尤其教培机构,是重点管控的一个行业。

“物业是第一管控,街道办事处第二道防线,接下来是派出所的监察,最后一道防线是教育部门、工商部门也会进行的不定的检查。企业每周至少要面临1-2次的检查。”上述工作人员说道。

作为全国疫情防控最严的地区,甚至北京朝阳,还被列为全国高风险区域,很多北京的中小机构对于短期内的发展不抱较大奢望。短期复课无望,一些机构为了生存,不得不考虑换场地、活下去。

“疫情前期,北京基本都还没有退出的,但是大家发现,北京管控最为严格,线下复课有可能要等到9月份之后,便有一些机构开始沟通退出。”李深说道。

某考研教育品牌原本在北京有3家校区,目前已经有两家撤租。“北京管控严,复课遥遥无期,成本比较大。”该机构工作人员表示。

一位从业者向多知网透露,某全国性K12教育企业最近在北京地区也在寻求一些濒临倒闭的中小机构,想要吸收他们的学员,进一步壮大自己的校区。

在上海,为了减少退租,很多业主推出了房租减免优惠。为了让机构持续经营,还有一些业主和机构重新签订合同约定租期,未来三年,总金额不变的情况下,将租金降低至原租金的80%。

正在天津筹备教育综合体的唐玉,在疫情期间一直在和入驻品牌签约,还没正式开业,虽然不需要面临退租的情况,但他也清楚的认识到,线下中小机构的发展情况不容乐观。

“年前有个朋友本来想在2020年大干一场,租了500平的场地,花了几十万,但是年后迟迟上不了课,已经将机构注销了。仅我所知道的,就已经有几十家小机构注销了。”唐玉说。

由于中小机构的难以为继,还有很多综合体在整体往出转租。“短期内,教育综合体一定是会面临一定的压力的。因为很多综合体都是靠租金活着,租金收不上来,所能申请的租金减免也十分有限,在这样的情况下,便面临生存和运营上的难题。”唐玉解释道。

“因为有投资方,我们可以有条件看得更长期一点,眼光放得更长远。如果没有投资方的话我们可能也需要考虑是不是还能活下去。”李深说。

02退租以中小机构为主,留学行业和素质教育尤为脆弱

退租撤店的这个小高峰中,中小机构为主,留学行业和素质教育首当其冲。

疫情在全球的蔓延,使得留学行业遭遇沉重打击。不仅是新中关大厦的留学机构在寻求出路。在四川成都,一位留学行业从业者告诉多知网,某留学品牌原本在当地拥有三四家校区,遭遇疫情,便撤租关店,只保留了其中一家校区。

除了留学行业外,素质教育是另一个退租重灾区。

在李深所经营的教育综合体15%退租的机构当中,素质教育占了绝大多数,K12占比较少。

李深分析道,K12大型机构,原则上不会退租的,他们会迁移到线上发展,以后也不会放弃线下校区。反倒是一些中型的机构,本身的现金流就比较紧张,在必须要做出一定的缩减时,往往就会采取合并校区的方式。

至于素质教育机构,很多机构课程无法转移到线上,在疫情期间几乎是零收入,而其现金流往往只储备了两三个月,到现在,生存压力就会比较大。

还有一些将教育机构作为投资的人,在经历了疫情之后,觉得教育培训这一行也并不容易赚钱,继续投资下去,可能会亏得更多,就放弃投资,提前解约退场了。

“一些写字楼,或小区周边商业楼的培训校也有转租情况出现。”济南某教育行业从业者表示。

中小机构抗风险能力弱,成为了退租撤店,合并校区的主体。

03退租撤店背后,不同的心境

“前几天,有1个素质教育机构和我们沟通退租。他们家的STEAM机器人产品做得非常好,现在有两家店三四十个学生,现在他们想合并校区,以后让学生都到总部去上课。”李深说道。

事实上,这个机构还有三个月的房租没交,退租之后,压力便需要由综合体这边承担。虽然机构不能线下上课,但是教育综合体所需做的物业工作仍需进行,所需的人力成本和资金成本依旧还是很大的。

但在协商过后,李深还是同意了他们的退租,前提是对方和学员协商好,并向街道办事处报备,做好情况公开。

教育综合体的退租,需要更加谨慎,要维持好口碑。“对于我们而言,最重要的是把学生费用协调好,做好学生退费或者换课工作。”李深说。培训机构决定退租关店,要对学员、家长和街道办事处进行公开。同时,机构还需要给到学生名单,方便抽查机构是否做好了换课或退费工作。

4月以来,基本上每周都有三四家机构想转让,找唐玉接手。“5月份又有一批机构要交租,但是5月确实已经是很多中小机构的底线了。我们最近还在谈,准备接手几个面积比较大的校区。”

与筹备自身教育综合体并行,唐玉准备吸纳一部分受疫情影响严重的校区。“首先摸清楚财务的具体信息,有没有瞒报的负债;其次,要看运营团队是否完整,如果校长缺了、学管缺了、教务缺了,这个机构接下来其实也很难维持下去。”唐玉说道,其实,调查清楚了这两点,通过并购来扩大规模也不失为一种方式。

不过,另一位行业资深人士指出:“可以想象,受疫情影响,现在要关店的机构,可能原来就只是能达到盈亏平衡,或者已经在亏损了。”

在这样的情况下,收购一家快要倒闭的线下机构,所面临的隐患很多。与其收购,反而在这家机构旁边重新开一家机构,所需要的成本可能会更低。

教培行业依旧还是一个极度分散的行业,尽管有向头部集中的趋势,但是行业的集中一定是头部机构用产品优势,资本优势,扩张优势不断地扩大影响力,并不会因为疫情一下子就变得高度集中。

疫情虽然让很多中小机构倒闭了,但其实一批机构倒下的同时,还会有一批新的机构出现。

行业洗牌本来需要三至五年,疫情的加速,使得这个过程现在缩短至三至五个月。“疫情从某种意义上讲,帮助我们对市场进行了筛选。能够在这次疫情中挺下来的机构,基本上都是可以良性运营的机构。”李深说。

不过显然,线下复课,是所有线下教培机构正在等待的好消息。

(*应受访者要求,文中李深、唐玉、董磊皆为化名)

有。区别如下:1、内容不同房屋托管:新兴崛起的房产行业,业务范围主要是针对空置房产,包括房子的日常管理、招租、承担房屋中途空置期的风险等。广泛用于空置不动产的保值、增值,业主方更实际的达到省心、省时、省事。房屋中介:为消费市场提供房地产评估、经纪、咨询等服务的机构。在租赁市场中主要是为租客与业主之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。同时这种服务是有偿的,需要合理计酬。2、房子来源不同房屋托管:房子是从业主手上直接托管过来的毛坯房,由托管公司装修后对外招租。房屋中介:房源数量大,一部分为业主直接把房子放在中介;一部分为房地产开发商把房子委托给中介,由中介公司对外招租,收取一定的手续费。3、经营模式不同房屋托管:托管公司从业主手上托管毛坯房(一般托管年限为7年以上),由托管公司自己装修后对外招租,并承担房子以后的日常管理、维修服务、纠纷处理、催租、收租、房屋中途空置期的风险等。房屋中介:租客看好房子后,由中介通知房东,与房东直接签合同。租客关于房子后续的问题直接与房东对接,与中介公司无关。参考资料来源:百度百科-中介百度百科-房屋托管内容来自www.egvchb.cn请勿采集。

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