郑州市中牟帝华宏府项目第一阶段工作汇报

来源:百度  [  文档由 船舶建造工程师 贡献   ]  责编:从大磊  |  侵权/违法举报

首先必须要知道小区的网络覆盖的运营商是哪一家,可以拨打服务热线电信10000,联通10010,移动10086咨询一下,知道运营商所属后直接拨打客服电话,在电话中申请新装,其接线员会形成工单转派给负责本区域的装机员手中,然后装维人员会主动与申告人联系处理www.egvchb.cn防采集请勿采集本网。

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

点击图片看大图

因转码可能存在排版等问题,敬请谅解!以下文字仅供您参考:

中牟帝华宏府项目

第一阶段工作汇报 本案产品发展策略研究逻辑框架

第一阶段提交:做什么?

市场机会论证

第二阶段提交:怎么做?项目整体定位产品建议及经济测算城市层面市场研究

城市能级定位 城市价值 规划发展定位区域层面 区域规划能级 区域发展方向区域价值项目背景分析 交通条件 配套条件项目价值

中观市场:

土地市场 商品住宅市场 分析

竞争研判:

板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案

圈定竞争区域及等级:

? 区域发展成熟度

? 板块总价近似

? 客源存在竞争关系分物业线分析:高层市场表现小高层市场表现宗多层市场表现地价值分析本本 案 市 场 站

案 客 户 定 位位本 案 产 品 定 位 策 略

项 目 主 题 概 念 的 引入

整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套价 格 定 位 及 经 济 测 算

围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 本案产品发展策略研究逻辑框架

第一阶段提交:做什么?

市场机会论证

第二阶段提交:怎么做?项目整体定位产品建议及经济测算城市层面市场研究

城市能级定位 城市价值 规划发展定位区域层面 区域规划能级 区域发展方向区域价值项目背景分析 交通条件 配套条件项目价值

中观市场:

土地市场 商品住宅市场 分析

竞争研判:

板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案

圈定竞争区域及等级:

? 区域发展成熟度

? 板块总价近似

? 客源存在竞争关系分物业线分析:高层市场表现小高层市场表现宗多层市场表现地价值分析本本 案 市 场 站

案 客 户 定 位位本 案 产 品 定 位 策 略

项 目 主 题 概 念 的 引入

整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套价 格 定 位 及 经 济 测 算

围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 任务

『第一阶段问题分解:』区域属性。城市规划发展对项目发展战略的选择有何影响?城市经济发展对本项目的

开发提供什么样的发展背景?宏观市场环境对本项目的发展战略产生怎样的影响?

市场属性。

城市房地产格局发展对项目的发展有何影响?竞争市场对本项目开发产生

怎样的竞争关系?

客户属性。

潜在客户的特征如何,本项目获取潜在客户的市场机会如何?本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 **执行

『第一阶段主要工作内容:』区域调研。

对于郑州城市站位、郑州城市经济、中牟区域属性、中牟区域周边环境进

行初步研判。

同时沿商都路进行地毯式调研,主要调研项目包括东润华景、格林上东、星 城国际东苑及西苑、天怡佳苑、龙泽嘉园、东润朗郡、绿城百合花园、建业森林里、金帝 城等30多个在售典型项目。项目理解。项目组分批次对项目所在地进行实地勘察,并对项目进行初步判断。

客户理解。通过区域相关项目调研,对于本项目客户进行初步判断。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 【正文提报内容】本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 本案产品发展策略研究逻辑框架

第一阶段提交:做什么?

市场机会论证

第二阶段提交:怎么做?项目整体定位产品建议及经济测算城市层面市场研究

城市能级定位 城市价值 规划发展定位区域层面 区域规划能级 区域发展方向区域价值项目背景分析 交通条件 配套条件项目价值

中观市场:

土地市场 商品住宅市场 分析

竞争研判:

板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案

圈定竞争区域及等级:

? 区域发展成熟度

? 板块总价近似

? 客源存在竞争关系分物业线分析:高层市场表现小高层市场表现宗多层市场表现地价值分析本本 案 市 场 站

案 客 户 定 位位本 案 产 品 定 位 策 略

项 目 主 题 概 念 的 引入

整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套价 格 定 位 及 经 济 测 算

围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 城市属性 城市站位

中原城市群的核心位置,历史文化名城,对外 交通发达,称为“火车拉出来的城市”郑州市是河南省政治、经济、文化中心,北临黄河,西依嵩山,东南 为广阔的黄淮平原;

郑州位于全国经济地理腹地,具有贯通东西、连接南北的战略作用, 是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。

中国历史文化名城; 全国区域性中心城市; 国际文化旅游城市; 全国重要的现代化物流中心; 区域性金融中心; 先进制造业基地和科技创新基地;本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 城市属性 城市总体规划本项目处于郑州城市东西发展主轴地带 处于城市向东发展的郑汴—中牟组团发展带

一带:是指沿310 国道、陇海铁路等交通干线上, 由中心城区、郑汴—中牟组团、上街—荥阳组团、 巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带,是市域经 济联系和城市空间拓展的主轴。

两轴:南北发展轴由沿京广铁路、107 国道的城镇 构成,同时与市域的东西发展带,共同构成中原城 市群“十”字形空间结构的核心;

市域南部的东西 发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干 线构成。

一心:指郑州市域的城镇密集区。

包括中心城区、 郑汴—中牟组团、上街—荥阳组团和航空港组团, 是市域空间结构核心地区

四城:指巩义、新郑、新密、登封四个二级中心城 市。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 城市经济 国内生产总值

经济实力位居全省首位,城市化进程加快 处在房地产业的快速发展阶段

GDP 增速与房地产发展的关系

宏观经济增长 房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展

郑州经济实力强,连续超10%的增长率加速增长,为房地产业发展创造了良好的经济环 境。

2012年全年完成生产总值5547亿元,同比增长12%。

从河南省各市2012年GDP占比情况可以看出,郑州市GDP占整个河南省的19%,其余 17市共占河南省GDP的81%,郑州是对河南省经济贡献最大的城市。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 城市经济 产业结构

二、三产业并重,二产占主导 产业结构优化助推郑州房地产市场发展

第一产业增加值142.4亿元,增长4.0%;

第二产业增加值3208.4亿元,增长14.8%;

第三产业增加值2196.2亿元,增长8.4%;

近两年,第二产业的增速加快,第三产业的增速放缓,但两者仍增长较快;

《郑州市城市总体规划(2008年-2020年》确定的产业发展定位:第二产业优先发展都市型工业和高新技术产业 ;

第三产业优化提升商

贸服务业,发展壮大金融服务业,大力发展现代物流业,稳步发展房地产业,加快发展旅游会展业,拓展提升社会服务业。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 城市经济 人均可支配收入

恩格尔系数34.7% 居民生活水平稳步改善,购买能力增强

全年城镇居民人均可支配收入24246元,比上年增长12.2%;

人均消费性支出16610元,比上年增长14.6%;

2012年,市区城镇居民消费支出持续升温,人均消费性支出16779元,比上年增长14.9%。

消费热点突出,食品、家庭设备用品及服务、 交通和通信消费增长对全年消费性支出增长的贡献率最大;

2012年,郑州市城镇居民人均食品消费支出5767元,比上年增加609元,增长11.8%。

食品消费支出占消费支出的比重(恩格尔系数) 为34.7%,比上年同期下降了0.9个百分点。

恩格尔系数的下降,标志着郑州城镇居民生活水平的进一步提高。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 城市经济 固定资产投资

固定资产投资保持快速稳定增长有利于拉大城 市框架,城市化进程对投资拉动明显

2012年全年固定资产投资3669亿元,增长率为22.21%。

固定资产投资加速增长,固定资产投资占每年GDP的比例稳步提高,城市建设力度增大。

固定资产投资加速增长,城市建设力度增大,但

与周边城市相比仍有较大增长空间。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 区域属性 郑汴一体化战略

郑汴一体化使两市相向发展,郑东汴西获得优 先发展机会,为郑州东部带来更多发展机遇

郑汴一体化是中原城市群发展 的必然趋势,是河南省经济社会 发展的核心增长极。

郑汴一体化 区域经济社会价值的提升为该区 域房地产发展带来巨大的发展机 遇和空间。

郑汴两市抱团式的发展将首先 刺激边界地带产业、经济、形象 的拉升。郑州作为省会城市,在郑汴一 体化过程中将对周边城市产生拉 聚效应,郑州东部区域发展将加 速。

郑汴区域的产业发展将带来庞 大的客户基础。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 郑州新区是郑汴一体化发展的核心区域,综合区域属性 郑汴一体化战略 型城市中心,将带动物流、资金流和人流集中郑州新区作为国家区域性物流枢纽、金融中心、先进制 造业基地将带来物流、资金流和人流的集中。

纵横交错的铁路网、公路网和航空港建设将扩大新区的 辐射范围,郑州-焦作、郑州-开封、郑州-洛阳、郑州 -新郑机场-许昌-平顶山、郑州新乡城际线等多条城际 铁路建设为郑州和周边城市的人流、物流带来便利的交通 条件。

新区的发展将强化郑东新区的都市中心地位,也为郑东 新区外扩带来动力本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 区域属性 郑汴一体化战略

“五区一县”规划,在空间结构定位上,郑东 新区与航空港区定位为大区域中心区域经济产业发展为住宅、商业的发展提供客户基础。

中牟规划:“一线四带”产业基础 “北线”沿郑汴城市快速通道,依托郑东新区大学城, 在西部建设刘集高新技术产业区;

依托开封杏花营产业组团,在东部建设官渡农产品加工 产业区。

“中线”沿国道220线,依拖郑州日产、红宇机械、郑 州轻汽,在县城建设中牟汽车产业区;

依托郑东新区,在西部建设白沙物流及加工产业区。

“南线”沿航海东路,依托郑州经济技术开发区,建设 郑州汽车及装备制造业产业区;

依托新郑国际机场,建设张庄食品加工和航空物流产业 区。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 区域属性 中牟新城规划定位

行政文化中心、新兴商业服务中心 教育文化中心及宜居生活区

发展目标:到2015年,规划区人口规模要达到8万人,城区面积达到12平方公里。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 三条城市轻轨规划将提升区域对外连接能力区域属性 中牟新城规划定位

能够导入郑州客户置业群体

轨道交通14号线 轨道交通9号线

轨道交通11号线本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 项目属性 区位条件本项目位于中牟新城区,城市核心区位 直线距离中牟老城区仅6公里本项目中牟老城区本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 项目属性 交通通达性中牟新城内部交通网络发达 商都大道是连接中牟老城及郑州城区的主干道商都大道中牟人医院学苑路讯达路林林西东路路文寿宝通圣丰路路街牟广清雁州惠阳鸣路街街路本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 项目属性 周边配套设施

商都学校(小初)在建商都大道

中牟武装部

易斯顿美术学院项目周边行政资源丰富 但3公里范围内生活配套缺失

检察院 工商局 法院 公安局 地税局三小(新铺小学) 中牟县政府 财政局 联通公司中牟人民医院学苑路讯达路林林西东路路

邮政储蓄 农村信用社文寿宝通圣丰路路街中牟一高电业局

劳动办 土地局 移动 事大厅

人民文化广场牟广清雁州惠阳鸣路街街路本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 企业愿景 项目操作目标

安全目标 利润目标 速度目标 品牌目标

安全原则,避免市场风险,保证项目成功操作 利润最大化原则,控制总价提升单位面积利润率高速去化,快速回笼资金 强化企业品牌在中牟区域及郑州的影响力本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 项目分析 项目初判

行政文化中心、新 区

兴商业服务中心、教 域

育文化中心及宜居生 规活区划

中原城市群的核心位置 城市东西发展主轴地带 城市向东发展的郑汴—中牟 组团发展带城市规划

非独占自然资源,规划宜居区域 未来通达性较好,生活配套缺失宗地条件

非独占资源型地块,未来交 通通达性较好 周边生活配套缺失

区 项目周边行政资源 域 配 丰富 套 生活配套缺失本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 **观点

【城市层面:城市框架拉大,经济快速发展,城市主要发展方向,未来发展潜力巨大】 【区域层面:郑汴一体化发展主轴,借助于航空港区发展,物流产业聚集区,行政中心】

【项目层面:小体量中低密度,抗风险能力强,生活配套缺失,非独占性景观资源】

宏观环境有利于房地产开发 中低开发强度的中高端项目本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 本案产品发展策略研究逻辑框架

第一阶段提交:做什么?

市场机会论证

第二阶段提交:怎么做?项目整体定位产品建议及经济测算城市层面市场研究

城市能级定位 城市价值 规划发展定位区域层面 区域规划能级 区域发展方向区域价值项目背景分析 交通条件 配套条件项目价值

中观市场:

土地市场 商品住宅市场 分析

竞争研判:

板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案

圈定竞争区域及等级:

? 区域发展成熟度

? 板块总价近似

? 客源存在竞争关系分物业线分析:高层市场表现小高层市场表现宗多层市场表现地价值分析本本 案 市 场 站

案 客 户 定 位位本 案 产 品 定 位 策 略

项 目 主 题 概 念 的 引入

整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套价 格 定 位 及 经 济 测 算

围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 政策环境郑州“国五条”:进一步巩固和扩大前期楼市 调控成果1 努力保持住房价格基本稳定

? 郑州市2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。2 保证普通商品住房及用地供应

? 要求2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。3 继续加大保障性住房建设

? 要求12月5日前完成开工建设保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。4 努力保持住房价格基本稳定

? 在商品房预售审批时,对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格。5 保证普通商品住房及用地供应

? 规范销售现场信息公示、房地产广告发布、销售代理和预售款监管等工作,加大对违法违规行为的查处力度,规范房地产市场秩序。6 继续加大保障性住房建设

? 建立信息公开和市场监测分析研究机制,动态监控房地产市场走势,分析住房供求结构变化和存在的问题,引导理性投资和合理消费。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 政策环境

“三房合一”最大限度的扩大保障范围郑州市的“三房合一”政策调整了保障性住房的供应结构,最大限度的扩大保障范围,针对市场上在建、在售的“小 产权房”,坚决“叫停”并严肃查处日期政策内容摘要3月14日

住建部首肯郑州取消 经适房3月14日,住建部部长姜伟新在出席全国“两会”时回应,郑州“三房合一”符合中央政策,其模式应 鼓励。

经适房各个地方可根据自身情况建设和分配,也允许适时取消。5月10日郑州8.9亿元公积金贷款用于 建设保障房5月10日,郑州市举行利用住房公积金贷款支持保障性住房项目贷款签约仪式。

签订项目为“中国长铝 公司棚户区改造工程”贷款委托协议,该项目共获得总额为7.5亿元的资金支持。12月2日郑州房地产抵押明年起实行登 记制 三类房屋可抵押12月2日,郑州市出台了《郑州市房地产抵押管理办法》,自2014年1月1日起开始实施。

该规定以下 三类房屋可抵押:一是依法取得房屋所有权证的房屋,二是依法办理预告登记的预购商品房,三是符合 房地产转让法定条件的国有土地上房屋在建工程。12月4日

河南省政府会议强调 在建小产 权房不能转正

对已建、已售的“小产权房”符合土地利用总体规划和城乡建设规划的,要按照《土地管理法》等法规, 补缴相关税费后,依法完善相关手续;

对在建、在售的“小产权房”,要坚决“叫停”并严肃查处;

对 顶风违法建设销售,造成恶劣社会影响的案件,要公开曝光处理,该拆除的坚决予以拆除。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 政策环境

增加保障房、扩大保障范围 实现观念转变,控制房价上涨

政府出台的增加保障房、三房合一等政策,有利于把有限的保障房建设资金集中起来,提供更多公租房,扩大保障范围, 且在一定程度上将促使由过去的“居有其屋”向“居有其所”的观念转变。日期1月15日政策内容摘要

河南省住城厅:今年全省保障房 计划开工40万套2013年,全省保障性住房建设目标为开工40万套,基本建成30万套6月19日郑州确立三房合一制度,公租 房申请收入上限取消7月1日起,郑州市“三房合一”制度开始实施,同时,关于收入标准的上限不再设置门槛,申请人只 要住房上有困难,就可申请公租房,但仍需满足条件。10月27日

河南省将建立住房保障管理系 统 上网可申请保障房

住房保障管理系统建成后,保障对象不仅可以通过保障部门申请保障房,还可以“网上申请保障房”。

该系统可公开已经审核通过的保障对象信息,方便社会监督,今后,全省将对保障房从立项到房源分配 全程监管。

系统还预留与房产、公安、民政、金融、工商、税务等部门的信息交换接口,今后可实现互 联互通。9月16日郑州市保障房建设设计导则发 布 保障房得房率不能低于 65%

对于住宅使用率控制指标,要求合理减少公摊面积,得房率要在65%以上。

为避免户型朝向不合理问 题,增加了南北向和东西向户型数量的设置比例(7∶3),另外,为避免每单元单层住户过多,每单 元单层户数的上限要求不得多于10户等。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 政策环境

保持限购底线,严格控制房价过快上涨 鼓励刚需置业需求

政府出台的微调政策,大部分都是以支持刚需置业、抑制房价过快增长为主,如郑州国五条细则出台、一房一价等, 且这些支持首置首改的政策大部分都得到了中央政府的默许,而凡是触及“限购”底线的,先后都被叫停或撤销。日期政策内容摘要3月31日 6月15日 9月2日 12月2日郑州国五条细则出台3月31日晚,郑州版“国五条”实施细则出台但是,郑州版“国五条”对广大市民关心的“20%个 税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”等三大政策只字未提。7月起,商品住宅须 一房一价网上公示郑州市政府办公厅发布《关于对新建住房商品销售价格进行备案管理的通知》。郑州将于2013年7 月1日起推行房屋销售新政。

新政规定上街区以外的郑州区域内,新建住房将推行“透明房价”,每 套房子的售价都要在网上公示,房价不得超过备案的最高销售价。郑州购房限购令升级 严控 房价“零增长”

从9月2日起,对于未满20周岁的无住房单身人员,暂停其在本市限购区域购房;

对于年满20周岁的 无住房单身人员,限购一套住房;

持有本市居住证明3年以上,在本市缴纳社保或个税一年以上的非 本市户籍居民家庭,限购一套。

河南拿地超2年却不开发 房 地产项目将被清理

我省将着力促进房地产业健康发展,进一步加大住房用地供应计划执行力度,对已拿地2年以上未进

行实质性开发的房地产项目将进行清理,大力发展90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品房,

支持群众住房刚性需求。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 政策环境郑州楼市限购令升级,9月2日实施新政郑州 去投资化,控制房价过快上涨,保护刚需1. 非郑州户口人员,居住证须满3年方可购房(原1年); 2. 郑州户口人员不满20岁,不得购房。郑州户口满20岁人 员名下无房者,限购1套; 3. 中小户型配套费可延迟至办理预售前缴纳; 4. 非正常住宅容积率1.0以下,面积144以上,须封顶后方可 办理预售; 5. 正常商品住宅首次报预售时,须一次性将同一建规证下 所有楼栋价格同时申报,并划分为90平米以下,90-144平 米,144平米以上,项目整体均价,四项申报; 6. 正常商品住宅预售申报价格不得高于同地段、同品质其 他楼盘最近3个月网签均价; 7. 正常商品住宅网签均价不得高于预售申报价格(分面积 段及整体均价考核),同时不得高于本项目最近3个月网签均 价,否则将停网签; 8. 价格考核按项目计,即无论项目有多少块地,不能通过 分地块更换案名达到新开项目无之前均价对比标准的目的。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 政策环境

支持刚需,进一步打击房价过快上涨 抑制投资投机行为1.非郑州户口人员,居住证须满3年方可购房(原1年)、郑州户口人员不满 20岁,不得购房。郑州户口满20岁人员名下无房者,限购1套。

目的:确保限购政策的严肃性和连续性,保护和支持刚性需求,进一步抑制投 资投机行为。2.同一楼盘,必须一次性申报所有住房预售价格

目的: 打击部分企业随意涨价的行为,防止房价过快上涨,实现价格“零增长” 目标。3. 正常商品住宅首次报预售时,须一次性将同一建规证下所有楼栋价格 同 时申报,并划分为90平米以下,90-144平米,144平米以上,项目整体均价,四 项申报。

目的:提高预售许可门槛,缓解供应紧张现状,保护刚性需求,引导企业多建中 小户型商品住房郑州楼市限购令的升级 对于缓解供应紧张,保护刚 性需求,以及遏制房价的过 快上涨的确有较为积极的作 用,会在阶段内快速促使房 地产市场平稳。

在目前的限购限贷环境下, 投资性购房和投机性购房已 经被挤出了市场,通过这次 调控加紧,也投资投机性购 房将会进一步受到抑制,房 地产市场的量价齐稳甚至回 落,一定程度上会给真正有 购房需求的置业者提供机会。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 土地市场

土地供应137幅,共计458万平方米

2013年郑州推出137幅土地,共计458万平方米,较2012年有较大幅度减少,一季度土地供应

速度缓慢,第二季度集中供应,达到230.6万平方米,占到全年供应总量的50.3%;

下半年土地供

应无波动,月均供应30.3万平方米。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 土地市场

供应对比:土地放量区域集中性显著 二七区位居第一

2013年郑州市土地投放集中趋势明显,主要集中在二七区、中原区,二七区供应土地31幅,139.7万平米,占比30.5%,位居第 一;

其次中原区供应30幅,97.3万平米,占比21.2%;

经开区供应11幅,54.1万方,占比11.8%;

金水区供应24幅,46.9万平米,占比10.2%;高新区、管城区、惠济区、郑东新区分别供应 38.2万平米、35.2万平米、33.1万平米、13.6万平米,分别占比8.3%、7.7%、7.2%、3%。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 土地市场

成交趋势:土地全年成交652.5万㎡,7月份 达到月度成交顶峰157.8万㎡

全年累计成交土地190幅,共计642.5万㎡,与2012年相比,成交面积增长了28.4%,受2012年年底土地供应量大影响,13年初虽土地供

应较少,但成交量高,为13年土地成交市场打出“开门红”;

3-5月份,受政策影响,房企放缓拿地速度,7月份土地交易面积创下年度最高,共计成交土地32宗,成交面积157.8万㎡;2013年8

月份开始,土地成交市场步入低迷,有土地供应量减少的原因,到年底总计成交117.5万㎡,月均成交23.5万㎡。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 土地市场

成交对比:二七区和高新区成为全市土地成交 热点区域

二七区土地成交量位居全市第一,成交土地62幅,成交面积223.5万㎡,占比34.8%;

其次是高新区,成交土地24幅,共计 124万㎡,占比19.3%;

中原区土地成交量排行第三,多为普通商品房用地,商服、商务金融用地仅占12.5%;

经开区土地供需基本

平衡,土地放量尚有余地;

郑东新区、金水区土地成交量较去年均减少20万㎡左右,惠济区整年土地成交保持低迷,原因为去年供应86 万㎡,土地供应节奏放缓。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 商品房住宅2013年商品房住宅市场供需平衡

2013年郑州商品房住宅市场总体表现为供应增长2.7%,需求增长3.8%,供需基本平衡;本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 商品房住宅

商品房住宅市场表现健康,供求两旺

2013年2月至2014年2月郑州市(不包括周边县市),商品房住宅供应面积831.6万平方米,商 品房住宅销售面积849.1万平方米,市场表现健康,供需两旺;本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 整体市场 商品房住宅

商品房住宅成交价格呈平稳上涨趋势

2013年郑州商品房住宅成交价格波动不大,呈现平稳上涨趋势,2013年整体销售均价达到8843 元/平方米。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 **观点

【政策环境:去投资化,保障刚性需求,扩大保障房,严格执行限购政策】 【土地市场:土地市场活跃,供应458万㎡,成交652万㎡,热点区域在高新区及二七区

】 【商品房住宅市场:市场表现健康,供求两旺,成交均价平稳上涨】政策环境趋严,去投资化意图明显,保护刚性需求 土地及商品房住宅市场活跃,刚需市场存在机会点本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 市场扫描 板块格局项目主要沿商都大道两侧分布 白沙、中牟新城、中牟老城三足鼎立白沙板块新城板块老城板块天怡佳苑龙泽嘉园东润华景格林上东东岸曦城 锦润年华

雍景三和郡 星城国际西苑

星城国际东苑森林里东润朗郡鑫城花园 本案东方润景金帝城晨胧华庭中央御景绿城百合 祥和居春和景明壹号公园亿弘锦园尚东庭

金帝新生活

水岸鑫 城五期世纪城恒泰华府本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 市场扫描 价格梯度

由商都路自西向东,价格梯度递减 板块之间价格差在1000元/㎡

由商都路自西向东,价格梯度递减天怡佳苑龙泽嘉园东润华景格林上东东岸曦城 锦润年华

雍景三和郡 星城国际西苑高层:6500元/㎡ 多层:8000元/㎡

星城国际东苑白沙板块高层:5500元/㎡ 多层:7000元/㎡森林里东润朗郡鑫城花园 本案东方润景金帝城晨胧华庭中央御景绿城百合 祥和居春和景明壹号公园亿弘锦园尚东庭

金帝新生活新城板块高层:5000元/㎡ 多层:-元/㎡

水岸鑫 城五期世纪城恒泰华府老城板块本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 白沙板块 区域位置项目主要沿商都大道两侧分布 白沙、中牟新城、中牟老城三足鼎立白沙板块新城板块老城板块天怡佳苑龙泽嘉园东润华景格林上东东岸曦城 锦润年华

雍景三和郡 星城国际西苑

星城国际东苑森林里东润朗郡鑫城花园 本案东方润景金帝城晨胧华庭中央御景绿城百合 祥和居春和景明壹号公园亿弘锦园尚东庭

金帝新生活

水岸鑫 城五期世纪城恒泰华府本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 白沙板块 项目分布

板块所处中牟县城与郑州之间, 项目多分布于白沙镇中心沿商都大道两旁郑开大道天怡佳苑格林上东东润华景龙泽嘉园东岸曦城 浸润年华

星城国际西苑

星城国际东苑西四环通惠路万三路(新107)中央大道商都大道项目名称 东润华景 格林上东 天怡佳苑 星城国际西苑 星城国际东苑 龙泽嘉园 东岸曦城 锦润年华

占地(万㎡) 均价(元/㎡)870008高层6500 洋房待 定765007.85300215000465006.9640016200 白沙板块 在售项目基本信息

在售产品以高层、小高为主 中小型项目为主,产品品质良莠不齐名称东润华景 格林上东

占地 总建面 (亩) (万㎡)10120.712025容积率2.49 2.49绿化率 首期/本期开盘时间 物业形态交房时间

交房标准 建筑风格

外立面(材 质、颜色)0.352013.11.30花园洋房洋房、小 高层、高层2014年底洋房交 房毛坯

Art-deco 高层褐石建筑0.38

二期预计2014年4月 开盘洋房高层一期预计2014年 12月31日入住毛坯英伦 浅红褐色面砖天怡佳苑100122.50.36

预计2014年4月15# 洋房小高 预计2015年底交

一、二单元开盘 层高层房毛坯现代简欧红色面砖

星城国际西苑 118403.50.42013年10月13日6# 开盘高层

预计2016年7月 入住毛坯现代简欧 面砖+涂料

星城国际东苑 207603.50.422013.11高层2015年中旬毛坯—— 涂料+面砖龙泽嘉园59锦润年华3092.50.392013年9月12日已开 别墅高层 预计2015年5月盘小高层入住毛坯

中式建筑 红褐色面砖,风格黄色涂料3.72.890.392013年9月14日已开 盘高层

预计2014年8月 入住毛坯简约面砖 白沙板块 价格平台

在售项目高层均价6500元/㎡ 多层产品稀缺,售价在8000元/㎡格林上东 东润华景 天怡佳苑 星城国际西苑 星城国际东苑 龙泽嘉园 东岸曦城40005000高层 高层高层 高层高层 高层高层60007000待定 多层8000

在售项目高层均价在6500元/㎡

多层均价在8000元/㎡左右

其中东润华景品质突出,多层价格在 8000元/㎡,其中洋房一层价格售价在 10000元/㎡,龙泽嘉园由于更换代理商高层 目前在调整中。多层 白沙板块 主流面积段80-90㎡两房及110-130㎡三房 为白沙市场主流产品面积段单位:㎡单位:㎡ 白沙板块 总价区间

市场刚需及改善型产品,两房总价集中在5060万,三房总价集中在70-90万 白沙板块 产品去化项目名 称

占地面 积(亩)容积率

建筑面 积(万 ㎡)东润华景 101格林上东 120天怡佳苑 100

星城国际东 苑207

星城国际西 苑118锦润年华 30龙泽嘉园 592.49 2.49 2.5 3.5 3.5 2.89 2.520.7 25 12 60 40 3.7 9

在售品质楼盘市场接受度高 开盘去化在80%左右,月均去化为40-60套一房——本期产品面积(㎡)去化情况两房三房四房及复式整体去化

月均去化 (平销期)88-90 86-88 79-85 93-99120-140 90-130 105-120 120-127—— 150-19070%60套2在0%售楼盘月50均套9去0%化在40-360套0 套之间16%40套

星—城— 国际西9苑0-,11锦0 润年1华18已-13是0尾盘, —— 龙泽嘉8园3-楼10盘5 更换1代07理-13商9, 销售滞缓8月4 均去化11106-套14左9 右90% 80% 30%10套 —— 10套 白沙板块 户型配比高层产品三房较两房供应量高 多层产品三房占比达到80%以上占地面积 项目名称(亩)东润华景120容积率 1.8建筑面积 (万㎡ )17格林上东253.194.1天怡佳苑31

星城国际西23苑

星城国际东400苑龙泽嘉园130东岸曦城253 3.18 1.52.9 3.498 6.2 5724.4 5.8本期高层产品面积(㎡ )及占比(%)本期多层产品面积(㎡ )及占比(%)一房两房三房四房及复式 两房80(50%)120-130 (50%)三房132-142 (80%四房四房以上及复 式210(㎡)高层两房占比为30%-40%80(33%) 105(67%)高层90(三33房%)占比1为18-61300%70%(67%)93-99120-127

(50%)

(50%)84(25%) 116(25%)83-105 (50%)107-139 (50%)——130-150 (80%)140-190 (20%)多层产品中三房

占到80%左右141-149 (5—0%—) 白沙板块 未售体量

板块总体存量约93.4万方 多层存量极少,存量约3万方项目开发商推出时间东润华景 格林上东 天怡佳苑 星城国际西苑

星城国际东苑 龙泽嘉园 东岸曦城 锦润年华郑州尚华置业 郑州隆安置业2012.11 2013.6.16

新东润地产2012.11

河南田园置业

河南缔华房地产开发有限 公司

固始龙泽嘉园

固始龙泽嘉园房地产2013.8.42011.5.1 2013 212.12郑州市蓬生置业有限公司 2013.9.14合计占地面积 (万㎡)6.8 10 7 7.8 21 4 6.9 1.04建筑面积(万 ㎡)20.7 25 12

已售住宅体量 (万㎡)14.7 59

剩余体量(万 ㎡)多层 存量高层 存量0.55.52.517.53403731005050936151053.73.30.4 93.4 白沙板块区域客户主要来源于郑州市及 客户分析(来源、特征) 周边待拆迁乡镇主要年龄跨度在25-45岁郑州白沙中牟县城

客户访谈:

李先生:年龄34,中牟老县城居民,工作在郑州,据李先生介绍中 牟县老县城的居民一般不会考虑在白沙片区买房子,因为白沙目前 的环境较差,教育资源匮乏孩子将来上学是一大问题,要买房会考 虑郑州便宜楼盘或者中牟新县城 白沙板块

客户分析(置业、关注点)

客户以首置、首改为主 对产品功能要求高,关注总价及品质板块属性白沙板块属郑东新区板块,由于其独特的区位优势,对 郑州的客户有一定的吸引力,对于当地改善型客户来讲白沙品质楼盘的客户导入不容小觑客户特征置业目的关注点

客户年龄多 在25-45岁 之间,自住 为主少量投资白沙地区的客户以首次置业者为 主,普遍偏好经济实用型的小户 型,改善型客户以当地私营业主,

及待拆迁客户为主

普遍关注 地段及品质 典型案例分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点东润华景项目处于白沙镇中心,以其合理的规划布局及 精致的景观成为该区域标杆性楼盘

河南职工职业培训学 校

中牟郑 银村镇 银行白沙镇中心小学 益康唐诊所东润华景通惠路项目名称 总占地面积项目基本信息东润华景

中牟县商都路现场地址 与通惠路交叉

口向西50101亩 总建筑面积 20.7容积率2.49绿化率35%物业公司

河南大东物业 管理有限公司车位比

花园洋房、高 层总户数1452建筑风格 英伦风格开盘时间 2012.11 目前均价7000交房时间 2014年底 主力户型 88-142 典型案例 东润华景分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点一期二期 三期项目分三期,目前二期认筹中 行列式排布,整体抬高2.8米,人车分流项目规划:项目规划有6栋高层和10栋多层,一期

包含三栋多层三栋高层,二期四栋多层及一栋高层, 三期为两栋高层三栋多层

排布方式:项目楼栋军列式排布,主要由6栋高层

和10栋小多层组成;

出入口设置:一个主入口,东面设置次入口 ;

道路系统:设有社区主干道,地下车库,人车分流; 典型案例 东润华景褐石建筑社区,中轴水景设计 英式皇家园林经典风情分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

景观风格:褐石建筑、英伦风格;

设计特色:高层Art-deco,选取褐石建筑材料。

邀请国内设计单位UDG上海联创建筑设 计有限公司担纲设计。 典型案例 东润华景多层户型做到两卧朝南、面积较大, 一层赠送有地下室分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点143㎡三室两厅两卫一层多层户型特点

7层电梯洋房,一梯两户 一楼送下沉式庭院复式,利用赠送面积吸引客户 两卧朝南,采光通风好143㎡三室两厅两卫一层地下室 典型案例 东润华景户型做到两卧朝南、方正且面积适中分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点108㎡三室两厅两卫户型特点

7层电梯洋房,一梯两户 一楼送下沉式庭院复式,利用赠送面积吸引客户 三房面积适中,两卧朝南,采光通风好143㎡三室两厅两卫 典型案例 东润华景高层户型南北通透、空间宽敞,部分户型采光 欠佳分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点动区116㎡三室两厅两卫高层户型特点

三房户型南北通透、动静分区 三房面积适中,空间宽敞,通风好 127㎡户型客厅朝东,采光欠佳。动区127㎡三室两厅两卫 典型案例 东润华景一期、二期房源均已售罄 开盘情况较好,去化率在80%以上分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

去化情况:一期开盘时间为2012年11月份,1#、 2#、15#、16#、18#5栋洋房,12月15日加推17# 、19#、20#高层目前都已售罄。

二期一批2013年 6月1号开盘,首推3#、4#、14#西单元,7月底加 推12#、13#、14#东单元,基本售完。

户型:高层88㎡两房、113㎡和122㎡三房;洋房 顶层复式单层105㎡一层面积为142㎡、送60㎡下 沉式庭院,顶层复式送80㎡阁楼。

去化速度:开盘去化在80%

价格:高层均价6700元/㎡,多层8000元/㎡产品两房刚需三房户型C1C2面积86㎡118㎡

改善三房 C3 122-126㎡户型分布7\10#中间户 7\10#边户7\10#边户

占比 50%25% 25%产品 户型三房B三房一层送 庭院B1

顶层复式 B2面积130㎡ 142㎡105㎡户型分布11# 11#11#

占比 72% 14%14% 典型案例 东润华景

成熟社区,精致英式景观风格设计 2.8米整体抬高,体现项目品质感分类类基本情况1 地理位置:白沙镇商都路附近、升值潜力大总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点产品核心 亮点集合2 立面设计:褐石建筑,品质感较强 3 景观设计:英伦风格+英式皇家园林景观细节4 户型设计:面积适中、布局舒适 典型案例 格林上东分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点商都大道

河南职工职业培训学 校

中牟郑 银村镇银行白沙镇中心小学 益康唐诊所格林上东 通惠路白沙镇政府项目周边配套匮乏,无大型商超 有部分便民生活设施项目名称

总占地面积 容积率 物业公司项目基本信息格林上东现场地址

郑东新区商 都大道与通惠 路交汇处北200米150亩 总建筑面积 25万方2.49绿化率38%

博喜物业 物业费——

物业类型 洋房、高层 建筑风格英伦

当期在售开 盘时间认筹中

目前均价 高层6500交房时间一期2014年 12月主力户型高层110120㎡多层 130-190㎡ 典型案例分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点格林上东项目整体分三期开发,目前二期认筹中 半围合式排布,人车分流三期(规划中)入口一期入口

二期(洋房认筹中 )入口项目规划:一期规划6栋高层,目前基本已经售罄,二期规划6栋洋房,正在认 筹中预计5-6月份开盘。

排布方式:项目采用行列半围合排布,

主要由多层和高层组成,水系景观位居 中央;

出入口设置:一个主入口,多个次入口;道路系统:设有社区主干道,地下车

库,人车分流; 典型案例 格林上东分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

景观设计有宅间绿化、水系、及 多个主题广场及主题景观

景观风格:英伦风格建筑设计;

园林设计层面:本项目注重景观园林的打造,项目规划有水景,

基本活动场地及设计、主题景观设计。 典型案例 格林上东洋房户型附加值高、大面积赠送楼台及庭院分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点赠送南北通透赠送141㎡三室两厅两卫户型特点两房双卧、南北通透,卫生间干湿分离;

赠送大面积的庭院及楼台,附加值高;

户型设计别致,且一梯两户,舒适度高;

项目部分户型面积过大,总价过高造成部门客户流失141㎡复式南 北 通 透136㎡三室两厅两卫 典型案例 格林上东一期销售强劲、开盘当天销售200余套 二期在售1-2#、4-7#分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点去化情况:一期8#、9#、10#、11#2013年6

月16日开盘,共240套,开盘当天基本清盘;

二 期1-2#、4-7#目前正在认筹,预计五六月份开 盘。价格:一期均价6500元/㎡

户 型 : 86.56 ㎡ 两 房 、 118 ㎡ 三 房 , 二 期 在130-190㎡之间高层 产品 户型 面积 户型分布 总套数 占比 刚需三房 A 86㎡ 8-11#中间户 120 50% 改善三房 B 118㎡ 8-11#两边户 120 50%洋房产品面积 户型分布四房、六房 150-190 2、3层

总套数 占比 48 33%三房 130-150 3-9层168 67% 典型案例分类基本情况格林上东

成熟品质楼盘,大面积景观绿化 附加值高吸引大批客户1 地理位置:大型社区,处于白沙镇、大区位环境佳总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点产品核心 亮点集合2 立面设计:高档面砖,品质感较强 3 景观设计:宅间绿化,景观效果较好4 户型设计:尺度感较强,附赠价值较高 新城板块 区域位置白沙板块新城板块老城板块天怡佳苑龙泽嘉园东润华景格林上东东岸曦城 锦润年华

雍景三和郡 星城国际西苑

星城国际东苑森林里东润朗郡鑫城花园 本案东方润景金帝城晨胧华庭中央御景绿城百合 祥和居春和景明壹号公园亿弘锦园尚东庭

金帝新生活

水岸鑫 城五期世纪城恒泰华府本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 新城板块 项目分布

板块所处中牟行政、生活中心 项目多沿商都大道分布,区域竞争较为激烈鑫城花园东方润景东润朗郡牟山路金帝城中央御景绿城百合本案晨胧华庭亿弘锦园尚东庭项目名称 绿城百合 尚东庭 中央御景 亿弘锦园 金帝城 东润朗郡 东方润景 鑫城花园 晨胧华庭

占地(万㎡) 均价(元/㎡)873001.75400255001.558002665008.665001.658001.3——3.5—— 新城板块 在售项目信息

在售产品以高层、小高为主 风格景观设计落后,整体项目品质较低项目名称占地面积 (亩)容积率绿城百合1201.8尚东庭253.19中央御景313亿弘锦园233.18金帝城4001.5东润朗郡1302.9东方润景2期253.49晨胧华庭532.8建筑面积 (万㎡)17 4.1 86.2 57 24.4 5.8 12

首期开盘时 间2011年11月 19——绿化 率38%35%

建筑形态 多层、小高层高层2012年10月 40%高层2013年11月 二期50%高层2008年40% 高层、小高层2013年8月35%多层、高层2011年7月35%高层、小高——38% 高层、小高层建筑风格 外立面 景观设计法式 新古典主义现代 中式现代底层面 砖面砖+ 涂料涂料

灰白色 涂料

中心景观水 系楼间绿化

楼间组团绿 化中央水景现代 托斯卡纳、 ARTDECO现代新古典涂料面砖+ 涂料面砖+ 涂料面砖+ 涂料楼间绿化 欧式园林 楼间绿化 欧陆组团 新城板块 价格平台

在售项目高层均价5500元/㎡ 多层均价7500元/㎡,多层溢价空间较大绿城百合 尚东庭 中央御景 亿弘锦园 金帝城 东润朗郡 东方润景4000高层 高层 高层高层 5000多层高层 高层多层600070008000

在售项目高层均价在5500元 /㎡ 多层均价在7500元/㎡左右 其中东润朗郡品质突出高层均价达6500

元/㎡,金帝城现房销售均价较高高层 多层东润朗郡 多层东润朗郡 高层绿城百合 多层中央御景 高层 新城板块 主流面积段两房面积段90㎡两房和120-130㎡三房 为市场上的主流产品三房面积段

两房面积集中在88-92㎡,三房面积集中在120-130㎡,在各项目产品线上多有涉及;

四房、复式等大面积户型多在多层产品中涉及,在市场占有一定比例;

一房产品市场并未成熟,市场份额较低。 新城板块 总价区间两房总价段

市场刚需产品占据主导,两房总价集中在5058万,三房总价集中在65-85万三房总价段

两房总价集中在50-58万,三房总价集中在65-82万;

高层均价和多层均价每平米相差1200元左右。 新城板块 产品去化

在售项目开盘去化较快,整体去化周期较长 月均去化35套左右,高层去化快于多层项目名 称

占地面 积(亩)容积率建筑面积 (万㎡)绿城百合 120尚东庭25中央御景31亿弘锦园23金帝城400东润朗郡 130东方润景2 期25晨胧华庭53鑫城花园301.8 3.193 3.18 1.5 2.9 3.49 2.8 ——17 4.1 8 6.2 57 24.4 5.8 12 ——一房 —— 65——本期产品面积(㎡)两房三房—— 90 88-89 91144 120-132 118-128 120-13688-91120-130四房及复式 170——去化情况整体去化

月均去化 (平销期)95%38套高层70%开盘去化—迅— 速

多90%层去化略40缓套一期售罄40套

一月期9均0%去化3355套套82-87 ——108-140 12090% 二期90%35套 40套93136-160240-260——71-93113———— 新城板块 户型配比90㎡左右两房整体占比30%以上 110-130㎡三房占比在50%左右项目 名称

占地 面积 (亩)容积 率

建筑面 积(万 ㎡)本期高层产品面积(㎡)及占比(%)一房两房三房四房及复式本期多层产品面积(㎡)及占比(%)两房三房四房五房绿城百合 120 尚东庭 25 中央御景 31 亿弘锦园 23 金帝城 4001.8 3.193 3.18 1.5东润朗郡 130东方润景 2期25晨胧华庭 532.93.49 2.817——4.165,17%90,33%120-132, 50%8一房产品8在98,380-市% 场1上1780-认%128可, 度较低6.2 80-90㎡两91房占比1203-1036%以上57110-13088㎡5-09%1三, 房12占500-%1比30,50%左——右24.4——82-87, 106-108,50%50%5.8——1201293136-160240-260144,50%170,25%190,25%多层产品在—市— 场上较为稀缺

,以三房产品居多,占比过

半,两房和复式共占比30%

左右 117㎡、82, 14.3%73.8% 139 ㎡复式,——11.9%——鑫城花园 30————71-93, 50%113, 50%—— 新城板块 未售体量

板块高层存量95.8万㎡,多层存量仅3.5万㎡ 旧盘蓄势加推,新盘入市在即,未来竞争激烈项目开发商物业形态建筑面积(万㎡)容积率

未售体量 (万㎡)多层未售体量 (万㎡)绿城百合花园 郑东中央御景金帝城 东方润景 东润朗郡 尚东庭 晨胧华庭 鑫城花园 金帝新生活 汉旺博翠苑 郑东春和景明 绿博半岛

河南锦江置业有限公司 郑州晟和置业有限公司 河南金恒基地产发展有限公司 河南建华置业有限公司 新东润地产有限公司 郑州天辰置业有限公司 河南一九四九置业有限公司—— 河南金恒基地产发展有限公司

河南省汉旺置业有限公司 郑州鸿运置业有限公司 河南东亚置业有限公司洋房、小高层、高层 高层多层、小高层 多层、高层、小高多层、高层 高层高层、小高层 高层高层、小高层 高层、小高层小高层 多层、高层、小高17 8 57 12 24.4 4.1 12 —— 30 5.73 15 16.21.80.40.24.90.3——2.3200.12.95.7——2.91833.191.32.812——2——2.25243.180.12.2041.680.2合计95.83.5 新城板块 客户分析(来源、特征)板块特征中牟新城是中牟规划的行政、居住中心,是城市 发展重点区域,内部交通网络发达,不但吸引本地置业者,对郑东客户也具有一定辐射。客户来源客户特征置业目的郑州(30%)

多在郑州工作, 基于郑州高房 价现状,考虑 上班交通的前 提下,置业中牟新城

多为自住,少数投资本地(65%)区域拆迁户、 老城改善型迁居客户

婚房、刚需、改善

其他(5%)

工作距中牟新 城较劲,就近置业

自住、投资

客户主要来自中牟本地 吸引部分郑州客户,占比达30% 板块规划和项目品质成为置业首要推动力新城板块 客户分析(职业、关注点)价格对刚需客户影响较大配套品牌品质规划置 业 价格环境规模现房

规划、品质、价格、环境,成为当前区域客户的主要置业关注点 典型案例分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点东润朗郡新城板块标杆项目,西班牙风情社区 目前15#高层正在认筹京前万港程三澳大公高道路

速 郑开大道占地面积项目参数表31万㎡建筑面积现场地址商都大道与寿圣街交汇处容积率中央大道文贾鲁河 寿通圣路路广 惠 街

物业类型 建筑风格高层;多层 西班牙风格绿化率

最新 开盘时间发展商

新东润地产有限公司装修标准销售报价高层 主力面积140㎡-150㎡主力均价多层 主力面积24.4万㎡2.935%2013年9月毛坯 高层6500元/㎡ 多层8000元/㎡82㎡两房 117-139㎡三房 典型案例 东润朗郡分类基本情况总规表现景观表现户型情况入口去化情况产品亮点高层项目由高层、多层组成,行列半围合排布 社区道路规划完善,人车分流入口多层

排布方式:项目采用行列半

围合排布,主要由多层和高层 组成,水系景观位居中央;

出入口设置:一个主入口,

多个次入口 ;道路系统:设有社区主干道,地下车库,人车分流;入口 典型案例 东润朗郡现代欧式园林 百米水系,多重绿化,表现效果良好分类基本情况总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

景观风格:现代欧式园林;

设计特色: 百米水系贯穿南北,七重花园组团,多处小品灵活运用,整体绿化效果 较好。 典型案例 东润朗郡户型周正,附带有赠送面积分类基本情况两房两厅一卫:84㎡三房两厅两卫:127㎡总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点户型特点两房双卧、客厅均朝南,卫生间干湿分离;

三房三个功能间朝南,采光良好,卫生间干湿分离;

每户都设立设备平台的加送,附加值较高;

三房走道空间稍显浪费。 典型案例 东润朗郡分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

开盘去化良好,市场认可度高 兼顾本地客户及郑州刚需客户开盘日期 2013.8.25开盘情况主推产品8#(多层)、13#(高层) 共计160套房源去化情 况

当天去 化90%2013.9加推3#(多层)、 5#(高层) 当天去

共计148套房源化80%

项目客户来源郑州、本地比例约为4:6;

两房产品客户多为本地刚需和郑州刚需;

120㎡三房客户本地改善和郑州品质刚需较 多。 典型案例分类基本情况东润朗郡

在当地有一定口碑,社区品质感强 规划完善且户型附加值高1 地理位置:处于新城核心位置,未来规划利好总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点产品核心 亮点集合2 景观设计:水系贯穿,绿化组团,景观效果较好 3 户型情况:户型周正,附带有赠送面积4 去化表现:开盘去化迅速 典型案例 晨胧华庭分类基本情况总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点商都大道广林中牟人场西民医院绿路学苑路 地迅达路

政府、公检法等行政单位文广通惠路路晨胧 华庭

项目周边商业配套尚不完善,未来自身配套或 引进中型超市;

周边行政资源丰富,处于中牟行政中心区域;

现有医疗、教育配套主要是中牟人民医院、中 牟一高和在建中的商都路学习。

在建品质楼盘,自身配套齐全 目前正在对1#、2#、3#进行认筹项目参数表占地面积 现场地址 物业类型3.5万㎡商都大道与文通路交汇处向 南200米高层;小高层建筑面积 容积率 绿化率建筑风格新古典主义

最新 开盘时间发展商

河南一九四九置业公司装修标准销售报价高层 主力面积—— 93㎡两房-260㎡四房主力均价

小高 主力面积12万㎡ 2.8 38% —— 毛坯 ——140㎡三房 典型案例 晨胧华庭分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点高层(18F )项目占地53亩,行列式排布 主入口朝向文通路,人车分流入口小高层(11F )入口

排布方式:项目楼

栋行列半围合排布,主 要由9栋高层和4栋小 高层组成;

出入口设置:一个

主入口,东面设置次入 口;道路系统:设有社

区主干道,地下车库, 人车分流; 典型案例 晨胧华庭

景观定位高端 多种景观组团,但整体规模较小,表现力弱分类基本情况总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

景观风格:现代欧式园林;

设计特色: 五大主题景观组团,运用叠水水景、欧式廊亭、小品雕塑点缀,形式多 样,但整体景观设计质感较弱。 典型案例 晨胧华庭

整体户型面积偏大,附赠价值较高分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点三房两厅两卫:140㎡户型特点户型方正,居住舒适 双卧朝南,客厅连接阳台,朝南采光通风良好;

双卫设计,一个卫生间干湿分离;

南北双阳台,赠送一半面积,部分主卧带有270°飘窗。三房两厅两卫:136㎡ 典型案例 晨胧华庭分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点项目尚在认筹 由于户型面积偏大,本地客户意向较少

项目定位高端,主要辐射郑州及 本地改善型客户

本地客户对大户型产品意向不多 郑州客户来访占有一定比例 万邦物流园存在一定意向客户

目前认筹6万抵10万,优惠幅度较 大,预计2014年6月开盘 典型案例 晨胧华庭项目定位高端,户型面积偏大,自身配套完善分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点1 地理位置:三侧环路,出入便捷产品核心 亮点集合2 景观设计:规模较小,表现力较弱 3 户型情况:户型偏大,附带有赠送面积4 去化表现:目前尚处认筹期 典型案例 森林里分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点四牟 园

建业森林里 中牟武装部 检查院 工商局 法院商都大道 学苑路广林 场东 绿路 地文 通 路 邮政储蓄地税局 广惠路迅达路中牟一高牟 州 路位于中牟新县城、未来发展潜力大 目前已基本售罄项目参数表占地面积 现场地址 物业类型3.3万方建筑面积

中牟县商都大道与林东路交 住宅建筑面叉口积小高层容积率总户数 发展商 绿化率 配套558户 郑州牟园置业有限公司37% 中牟一高、人民医院等开盘时间 装修标准 主力均价 主力面积7.76万方 7万方 2.02012.12.19 毛坯4700元/㎡ 90-130㎡ 典型案例 森林里分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

对称分布 道路

总体规划12栋电梯小高层、 呈错落军列式排布、保证最大面积采光11层电梯小高 层

排布方式:社区规划12栋11层电梯小高 层,中轴对称,军列式 排布

出入口设置:北向、西向两个出入口、方便 业主出行;道路系统:采用人

车分流,人行道路曲线 围合各个建筑。 典型案例 森林里

中心景观园林+轴线景观,绿化率37%分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点路径景观带休闲广场水景

景观风格:现代简约;休闲广场

设计特色: 设置主题园林、水景、休闲广场,分段打造各具特色的路径景观带,打

造自然景观和人文景观交替嵌合的复合型带状景观空间。 典型案例 森林里分类基本情况户型雅正、两房三房均为市场上经典户型,南 北双向阳台,舒适度高总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点户型特点 两房两厅:86㎡

两卧朝南的户型方正、采光面足,为市场上主流两房户型 三房做到南北通透,客厅朝南;

主卧拐角飘窗设计、增加品质感;

舒适三房,双卫生间设计、增加舒适感。三房两厅两卫:126㎡ 典型案例 森林里项目销售已接近尾盘,月均去化在0.4万方左右分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

同期楼盘售价在4100-4900,销售 周期2年,实现快速消化、高溢价开盘日期 2012.12.19建筑面积 7万方

月均去化 0.4万方开盘情况 主推产品11层电梯小高层 已售体量 7万方 均价4700产品L两房房三房小高层户型 面积A 86㎡B108-126 ㎡户型分布 中间户边户

占比 33%67% 典型案例分类基本情况森林里1

凭借好的户型产品及景观园林的打造 实现产品的高溢价地理位置:位处新城,公园、政府资源丰富、前景好总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点产品核心 亮点集合2 景观设计:中心景观园林+轴线景观 3 户型情况:户型为市场经典户型,设计合理别致4 去化表现:开盘时间较早,目前已基本售完 典型案例 绿城百合花园品牌优质社区 地处新城核心区域,北接贾鲁河景观资源分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点绿博园郑开大道 贾鲁河5KM万广三惠 县政府公街路雁 鸣 街 牟山路商都大道项目参数表占地面积 现场地址 物业类型8万㎡

中牟县清阳街与牟山路交叉 口县政府东北角多层、小高层建筑面积 容积率 绿化率建筑风格法式

最新 开盘时间发展商

河南锦江置业有限公司物业费车位比 均价1:0.8 多层7300元/㎡交房时间 主力面积17万㎡ 1.8 38%2013.11 1.5元/平米·月 2013.12.28126-170㎡ 典型案例分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点绿城百合花园项目主打低密社区 四面临路,南北设置出入口,人车分流入口小高层( 11F)多层(6F)入口

排布方式:项目共分为两期开发,一

期为部分多层和全部小高层,二期全部 为多层

出入口设置:南北临路设置出入口道路系统:设有社区主干道,主要为地下车库,车位比为1:0.8; 典型案例 绿城百合花园

设置景观轴线 水系景观位居中央,结合地貌营造法式园林分类基本情况总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

景观风格:法式园林配合中央水系;

设计特色: 结合地貌特征,以点带面,中心景观区设置水系,整体呈现出层 次丰富的生态景观。 典型案例 绿城百合花园分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点三房两厅两卫:142㎡户型特点 户型较为方正,居住舒适;

动静分区,卫生间干湿分离 三房两卧朝南,客厅连接南向阳台,采光良好;

三房主卧带有凸窗;

四房三卧朝南,主卧带有阳台,客厅连接凸角窗。多层产品面积在120㎡以上 户型设计优良,附加值大四房两厅两卫:165㎡ 典型案例 绿城百合花园分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点项目清盘在即 去化速度领先周边,月均去化0.7万㎡开盘时间总体量

剩余体量 销售周期 月均去化量2011.4170.3240.7 典型案例分类基本情况绿城百合花园

新城低密标杆项目 在市场上拥有较高口碑1 地理位置:位于新城核心区域,配套有待完善总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点产品核心 亮点集合2 景观设计:中央水系景观,结合地貌营造法式园林 3 户型情况:户型设计优良,附加值大4 去化表现:去化速度领先周边,月均去化0.7万㎡ 老城板块 区域位置白沙板块新城板块老城板块天怡佳苑龙泽嘉园东润华景格林上东东岸曦城 锦润年华

雍景三和郡 星城国际西苑

星城国际东苑森林里东润朗郡鑫城花园 本案东方润景金帝城晨胧华庭中央御景绿城百合 祥和居春和景明壹号公园亿弘锦园尚东庭

金帝新生活

水岸鑫 城五期世纪城恒泰华府本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 典型案例 世纪城分类基本情况总规表现景观表现户型情况世纪城去化情况产品亮点

占据老城核心位置 周边配套成熟,生活便利项目参数表占地面积 现场地址 物业类型50.41亩

中牟县青年路与建设路交叉 口向东50米高层建筑面积 容积率 绿化率建筑风格新古典主义

最新 开盘时间发展商郑州世纪中信置业装修标准销售报价

住宅 主力单价5000元/㎡ 5000-5200元/㎡

主力总价 主力面积17万㎡4.19 30%2013-11-30毛坯 49万-51万 98㎡,110㎡ ,129㎡ 典型案例 世纪城分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点一期入口项目目分三期开发 在临街面开设出入口,主要地下停车三期 二期入口 入口

排布方式:项目共分为三期开发,主

要由高层组成,水系景观位居中央;

出入口设置:一个主入口,多个次入口 ;道路系统:设有社区主干道,主要为地下车库,整体车库比为1.18:1; 典型案例 世纪城

楼间组团绿化 整体层次感弱,效果一般分类基本情况总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点

景观风格:楼间绿化;

设计特色: 基本为宅间绿化,利用小区原有资源打造的小径,绿化整体一般。 典型案例 世纪城分类基本情况三房两厅一卫:99㎡

以三房产品为主 99㎡、125㎡三房定位老城刚需刚改客户三房两厅两卫:126㎡总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点户型特点 户型较为方正,客厅连接阳台,采光良好;

三房户型仅有主卧朝南,次卧采光通风较差;

每户都松油设备平台,阳台面积赠送一般;

126㎡三房卫生间三段分离,设计较好。 典型案例 世纪城分类基本情况 总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点开盘日期开盘情况 主推产品去化情况2013.11.309#(1T3户)、10#(3T11 户)包含40㎡、60㎡小户型产品

当天去化 85%,现在 仅剩12套当前认筹1#、2#1单元,2T4户28层, 主要产品为98-102㎡三房——

开盘去化良好 客户多认可老城配套,多为自住

案场客户访谈(置业原因) 目前在老城工作,居住上班方便;

新城目前配套没有老城全面;

新城生活气息浓厚,自住;

周边商业、医院、教育资源齐全。 典型案例分类基本情况世纪城1

老城繁华地段 集居住、购物、娱乐一体地理位置:位于成熟老城区主干道,生活配套完善总规表现 景观表现 户型情况 去化情况 产品亮点产品核心 亮点集合2 景观设计:普通楼间绿化 3 户型情况:户型周正,以99-130㎡三房为主 4 去化表现:开盘去化良好 中牟市场 土地成交

未来白沙板块将供应788.3亩土地 预计总建筑面积可达130万㎡宗地位置成交时间土地用途占地面积 (亩)

龙华路南侧、仁爱路东侧、白杨路北侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地 48.9

龙华路南侧、仁爱路西侧、白杨路北侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地 86.3

贺庄路东侧、白杨路北侧2014-2-20 其他普通商品住房用地 24.4

永盛西路北侧、雁鸣路东侧、祥符路南侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地 71文华路南侧、龙华路东侧、规划一路西侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地 38.3文华路南侧、龙华路西侧、祥符路北侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地 42文华路南侧、雁鸣路东侧、祥符路北侧 2014-2-20 其他普通商品住房用地 76.2

仁爱路东侧、龙华路北侧2014-1-26 其他普通商品住房用地 64.6东宁路南侧、仁和路西侧、龙华路北侧 2014-1-26 其他普通商品住房用地 71文华路南侧、祥符路北侧、仁爱路西侧 2014-1-20 其他普通商品住房用地 96

龙华路南侧、白杨路北侧、贺庄路西侧 2014-1-3 其他普通商品住房用地 104.8

永盛西路南侧、雁鸣路东侧、白杨路北侧 2014-1-3 其他普通商品住房用地 64.8容积率2 2 2 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.7 3 2.5 2.5

预计总建面 (万㎡)6.5 11.5 3.2 11.8 6.47 12.7 10.8 12.8 19.2 17.5 10.8买受人

中牟美盛置业有限公司 中牟美盛置业有限公司 中牟美盛置业有限公司 中牟美盛置业有限公司 中牟美盛置业有限公司 中牟美盛置业有限公司 中牟美盛置业有限公司 河南天海置业有限公司项目 河南天海置业有限公司项目 河南吉地置业有限公司 河南新东方置业有限公司 河南新东方置业有限公司 中牟市场 土地成交

未来中牟新城板块将供应148亩土地 预计总建筑面积可达20万㎡宗地位置成交时间土地用途占地面积 (亩)容积率

预计总建面 (万㎡)买受人

中牟县新城区迅达路南侧、占杨路东侧 2014-1-3 其他普通商品住房用地 100 2

中牟县新城区迅达路南侧、占杨路东侧 2014-1-3 其他普通商品住房用地 482

绿博组团,文通路以西、祭城路以北 2014-1-8 其他普通商品住房用地 142.7 2.5

绿博组团内,牡丹一街以东、中央大道以北 2014-3-18 其他普通商品住房用地 120.6 2.5

绿博组团内博丰路以南、牡丹二街以东 2014-3-1 其他普通商品住房用地 136 2.513.3 6.4 23.820.1 22.7郑州绿桓置业有限公司 郑州绿桓置业有限公司 河南广电投资有限公司 中牟亚太新宇置业有限公司 北京华夏万通投资控股有限公司 竞争市场 核心竞争区域界定1 2 3区域成熟度

根据各板块区域发展成熟度,圈定主要竞争区域

总价重合度

依据板块房产市场价格,判定板块竞争等级

客户置业特征分析各板块客源、置业需求,梳理未来竞争关系本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 竞争市场 核心竞争区域界定1 2 3区域成熟度

根据各板块区域发展成熟度,圈定主要竞争区域

总价重合度

依据板块房产市场价格,判定板块竞争等级

客户置业特征分析各板块客源、置业需求,梳理未来竞争关系本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 竞争市场白沙规划能级强,未来发展潜力大,中牟新城

核心竞争区域界定规划相对较弱,老城目前无规划利好区域配套白沙板块配套设施一般,以专业市场 为主,产业基础较好中牟新城

行政资源配套丰富,生活配 套匮乏中牟老城

生活配套体系完整

距离城市 核心距离较近较远 较远环境形象

政府着力打造区域,万 三路以西划入郑州市区 范围,目前形象一般,

未来规划等级较高

新兴城市规划,城市形 象佳,行政中心区域

形象一般,无重大规划 利好未来发展规划利好,发展前景良 好,规划能级较高

中牟重点发展区域 基本无发展潜力本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 白沙及中牟新城板块在区域能级方面对本案可

竞争市场 核心竞争区域界定

能产生竞争关系区域白沙板 块中牟新 城中牟老 城配套

★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆

距离城市 核心距离

★★★★☆

★★★☆☆

★★☆☆☆环境形象

★★★☆☆ ★★★★☆ ★★☆☆☆未来发展

★★★★★ ★★★★☆ ★★★☆☆

客户置业倾向

★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 竞争市场 核心竞争区域界定1 2 3区域成熟度

根据各板块区域发展成熟度,圈定主要竞争区域

总价重合度

依据板块房产市场价格,判定板块竞争等级

客户置业特征分析各板块客源、置业需求,梳理未来竞争关系本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 通过其他区域的产品总价进行对比

竞争市场 核心竞争区域界定 核心竞争区域为中牟新城,其次是白沙板块本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 竞争市场 核心竞争区域界定1 2 3区域成熟度

根据各板块区域发展成熟度,圈定主要竞争区域

总价重合度

依据板块房产市场价格,判定板块竞争等级

客户置业特征分析各板块客源、置业需求,梳理未来竞争关系本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 白沙板块 客户综述郑州客户及本地客户各占一半,首置首改为主 多关注项目地段、价格及品质等因素项目名称 东润华景 格林东上 天怡佳苑 星城国际西苑 星城国际东苑 东岸曦城 锦润年华客源分析

职业&职位置业关注点购买动机本地多为刚需,外地郑州占有一定比 万邦物流园个体户、郑州企例

事业单位人员价格、位置、楼盘品质

改善为主,少数投资

周边客户占比达60%,郑州客户为项 周边乡镇拆迁户、个体经营 规划、位置、品质、价格、 改善型为主,投资

目大面积定位客户者升值潜力郑州客户达到30%,本地居多 个体经营者,商户,打工者位置,价格、配套刚需为主郑州客户较多

周边乡镇、企事业单位工作 人员

中牟周边乡镇客户及少量郑州客户 拆迁户个体户、企业单位工 作人员本地客户居多,郑州较少(项目入市 周边乡镇拆迁安置户、个体

较早,一期已入住)

户、在外务工人员价格、区位 价格、区位、规划

区位、价格刚需为主 自住为主少量投资刚需自住郑州来此置业客户居多,本地偏少 中青年为主,自住为主

区位,价格刚需自住本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 新城板块 客户综述

中牟本地客户为主,同时郑州客户占比明显 首置首改为主,置业关注社区品质及价格项目名称 绿城百合 尚东庭 中央御景 亿弘锦园 金帝城 东润朗郡 东方润景 郑东春和景明 绿博半岛客源分析

新城、老城、郑州

中牟本地 周边拆迁村、老城、郑州东

区 周边区域、郑州

大多为本地居民 郑州、周边区域刚需客户,

老城客户 周边区域居多

中牟本地较多,郑州东区郑州东区、新城村民、白沙 东部

职业&职位

私营业主、事业单位领导、

一般职员、公务员、个体户 本地个体户、职工,临近郑州员工 个体户、工薪阶层

生意人、医生、公务员 本地生意人、郑州职员、本地村民 公务员、教师、工薪阶层 私营业主、公务员、企业领导

医生、教师、个体户置业关注点 品质、品牌、户型价格、交通 价格、位置 价格、区位 现房、配套 品质、规划、景观 价格,交通 品质、景观、自身配套 品质、价格、配套购买动机 自住、改善、投资 自住、投资(小户型)

自住、首置 自住,改善型置业

自住、投资 改善型置业、品质刚需

自住、改善型置业 改善型置业 改善型置业本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 竞争市场 核心竞争区域界定

主要竞争区域为:中牟新城内部竞争 次要竞争区域为:白沙板块外部竞争区域成熟度总价段客户来源

》 》 本案自身成熟度较低

,但远景规划较好,

与相近区域,如白 沙板块形成竞 争通过主要区域的产品 总价与本案与预计总价进行对比,白沙 板块及中牟新 城板块可能形 成总价竞争

从客户置业区域出发

,白沙板块及 中牟新城板块 可能形成客户 竞争本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 本案产品发展策略研究逻辑框架

第一阶段提交:做什么?

市场机会论证

第二阶段提交:怎么做?项目整体定位产品建议及经济测算城市层面市场研究

城市能级定位 城市价值 规划发展定位区域层面 区域规划能级 区域发展方向区域价值项目背景分析 交通条件 配套条件项目价值

中观市场:

土地市场 商品住宅市场 分析

竞争研判:

板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案

圈定竞争区域及等级:

? 区域发展成熟度

? 板块总价近似

? 客源存在竞争关系分物业线分析:高层市场表现小高层市场表现宗多层市场表现地价值分析本本 案 市 场 站

案 客 户 定 位位本 案 产 品 定 位 策 略

项 目 主 题 概 念 的 引入

整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套价 格 定 位 及 经 济 测 算

围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 宗地价值 价值等级划分林 东 路学苑路万盛路文 通 路

一级用地,景观资源丰富,可以考 虑设置低密度产品;

二级用地,不利因素较多,建议设 置高密度产品;

一级用地 二级用地本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 **建议方案一,最大化本案景观价值,同时宗地价值 产品排布初步设想

能够有效降低东侧噪音污染林 东 路学苑路万盛路文 通 路

方案一:安置区高层排布在文通路 一侧;

方案二:安置区高层排布在万盛路 一侧;

一级用地 二级用地本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 【核心内容回顾】1、宏观市场表现:城市快速发展,本项目出于发展主线上,宏观经济有利于房地产发展。

2、宏观房地产市场表现:政策环境趋紧,但保护市场刚性需求,土地市场成交活跃,商品房住宅市 场表现健康。

3、竞争环境预判:核心内部竞争在中牟新城,外部竞争在白沙板块。

4、市场产品力表现:产品力一般,品质楼盘产品力表现优秀。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 【核心内容回顾】5、市场去化速度:品质一般的目年均去化5万㎡,产品力强的项目年均去化8万㎡,如东润朗郡及东润华景。6、市场主流面积段:刚需刚改产品为主,2R集中在80-90㎡;3R集中在110-120㎡,产品附加值高的项目客户接受度较高。7、客户基本 特征:以中牟老城客户为主,同时吸引郑州东区客户,置业目的刚需刚改,未来将与 白沙板块直接争夺郑州客户群体。本报告是严格保密的。

未经**许可,请勿引用与编辑。 THE END

THANKS

楼盘名称:帝华宏府楼盘位置:商都路小学对面、人民医院东侧开发商:河南缔华房地产开发有限公司产权年限:70年建筑类型:小高层,板楼,公交线路:公交:郑州至中牟城际公交路庄村站下。其他交通方式:驾车沿商都路向东到商都大道,继续向东,过中牟县人民医院再向东50米路南既是项目。规划信息:其占地面积为105322.8平方米,容积率,绿化率36%,共11栋楼,停车位地下车位共2556个,车位配比为1:1周边配套:教育:幼儿园、商都路小学、中牟一高、刘申庄小学、易斯顿国际美术学院医疗:人民医院 休闲:绿博园、四牟园、方特欢乐世界、贾鲁河、七里河银行:中国邮政储蓄银行医院:人民医院内部配套:5000平米景观湖(所载信息仅供参考,最终以售楼处信息为准。买新房,就上搜狐焦点网内容来自www.egvchb.cn请勿采集。

www.egvchb.cn true http://www.egvchb.cn/wendangku/zds/fdfg/jd9e26fa12dv/k7375a417866fb84ae45c3a35c200l.html report 79182 因转码可能存在排版等问题,敬请谅解!以下文字仅供您参考:中牟帝华宏府项目第一阶段工作汇报 本案产品发展策略研究逻辑框架第一阶段提交:做什么?市场机会论证第二阶段提交:怎么做?项目整体定位产品建议及经济测算城市层面市场研究城市能级定位 城市价值 规划发展定位区域层面 区域规划能级 区域发展方向区域价值项目背景分析 交通条件 配套条件项目价值中观市场:土地市场 商品住宅市场 分析竞争研判:板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案圈定竞争区域及等级:? 区
  • 猜你喜欢
马洪刚决战澳门 福建31选7奖金 买台湾马资料 中国股市行情 青海十一选五走势图今日 博彩e族论坛 北京pk拾开奖结果 体彩海南4+1开奖结果 江西多乐彩开奖公告 山西11选五怎么看号 股票配资平台代理怎么做 天津快乐10分中奖规则 福建快三综合走势图 吉林11选5遗漏数据 777766香港开奖结果 小说 股票趋势软件下载 广西体彩十一选五乐选五